La propuesta específica que está formulando el Banco Nacional
de la Vivienda y Hábitat (Banavih) a la Asamblea Nacional es que los bancos
ajusten su normativa y "de forma efectiva" financien 100% el valor de un
inmueble para los préstamos hipotecarios. Trascendió en altas fuentes del
gobierno que tal proposición busca que las instituciones bancarias otorguen
créditos para compra de vivienda sin exigir la cuota inicial, que normalmente
está entre 25% y 30% del valor total del inmueble. En días pasados el
presidente del Banavih, Mario Isea, entregó en la Comisión de Finanzas del
parlamento una propuesta para que se promueva una reforma parcial de la Ley de
Bancos e Instituciones Financieras. De acuerdo con fuentes del gobierno, la
solicitud especifica que sólo será para que se reforme el artículo número 100 de
la legislación bancaria, el cual impide que los bancos otorguen financiamientos
para compra de vivienda, sin solicitar el adelanto u cuota inicial. Entre los
requisitos que exigen los bancos para préstamos de adquisición de casas destaca
que sólo financiarán 70% ó 75% del valor de la vivienda.
El artículo 100 de
la Ley de Bancos está referido a las prohibiciones a las que están sometidas las
instituciones bancarias. La norma especifica en primer término que las
instituciones bancarias no podrán "conceder créditos en cuenta corriente o de
giro al descubierto, no garantizados, por montos que excedan en su conjunto el
cinco por ciento (5%) del total del activo del banco". Más adelante, el artículo
100 detalla que los bancos no podrán "otorgar préstamos hipotecarios por plazos
que excedan de treinta y cinco (35) años o por más del ochenta y cinco por
ciento (85%) del valor del inmueble dado en garantía, según avalúo que se
practique, sin menoscabo de lo previsto en la Ley Especial del Deudor
Hipotecario". Asimismo, añade la norma que "la Superintendencia de las
Instituciones del Sector Bancario podrá aumentar el plazo indicado en este
numeral (referido al segundo punto del artículo).
Hace al menos unos cuatro años, el Ministerio de Vivienda y Hábitat (Minvih)
produjo una resolución donde indicaba que se financiaba 100% del valor del
inmueble, algo que en la práctica sólo aplicó para viviendas de bajo costo (de
interés social) en el interior del país, que en algunos casos no llegaba a Bs.
100 mil y para las cuales aplicaba el subsidio. De manera que los bancos cubrían
100% del valor total del inmuebles, pero sumando crédito hipotecario más
subsidio. En Caracas y otras ciudades principales del país, donde el valor
de las viviendas de segunda mano suben en promedio 20% por año -según registro
de los gremios inmobiliarios- esta normativa de financiar en su totalidad el
costo de la vivienda, no fue posible ni siquiera en apartamentos de costos
modestos. Incluso, los bancos estatales diseñaron un "simulador de créditos"
para que los solicitantes calcularan cuánto se les otorgaría por préstamo, de
acuerdo con sus ingresos. Y si calificaban para subsidio, cuánto sería el total
del financiamiento. La mayoría de las familias de clase baja y media no
pudieron acceder a 100% del financiamiento, pues las casas usadas suben de
precios todos los años. Esta normativa no aplicaba para casas a estrenar
construidas por el sector privado, pues los costos de producción superan el
límite a financiar por los bancos, que hace días era Bs 270.000 por política
habitacional (Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda -Faov), tope que subió
hace cuatro días a Bs. 300.000. Las autoridades han venido insistiendo en la
necesidad de que la banca se comprometa aún más en el otorgamiento de préstamos
hipotecarios. Ahora bien, la reforma
que está planteando el Banavih para que los bancos otorguen la totalidad del
crédito para adquisición de vivienda, supone, de acuerdo con las fuentes, que
las instituciones bancarias deberán incrementar los recursos o "quizás subir el
porcentaje de la cartera".
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